Форум «Сочи-2011»: квартирный вопрос – владеть или снимать?

Но сегодняшнее российское руководство это, мягко говоря, не устраивает. Получилась рыночная экономика с привязанным к месту населением тогда, когда требуется мобильность. Вышло, что приобретя права собственности, подавляющее большинство жителей страны не могут поддерживать свои жилища в должном состоянии. Более того, юридически решение вопроса приватизации выглядит паллиативом - квартиры принадлежат гражданам, а дом в целом - муниципальным властям. Кто будет производить ремонт объекта общего пользования?

Несмотря на ударные темпы компаний застройщиков новостройки исчерпают спрос к 2015 году, и все на что сможет рассчитывать рынок недвижимость - прибежище капитала или спекулятивные операции по купле-продаже. Еще бы, собственным жильем в стране обеспечено 85 процентов граждан к средним 50 процентам в европейских странах. К тому же широко известно, что коррупционная доля издержек при строительстве невероятно высока и квадратный метр стоит несопоставимо со среднеевропейскими расценками, а документы на собственность прибавляют при продаже от 30 до 50 процентов реальной рыночной стоимости.

Тем не менее - рынок, выступающий в качестве прибежища капитала в трудные времена, скоро упадет. Поможет тому и не обнадеживающая демография. Поэтому чиновники, а вместе с ними и политики начали задаваться вопросом: для кого строим и нужна ли нам прежняя система частной собственности и прописки? На сочинском инвестиционном форуме Сбербанк заявил о намерении поддержать программы по строительству ипотечного жилья, ведь 40 процентов населения не могут позволить себе купить новое жилье. Проблема до сих пор заключалась в том, что ипотечное кредитование было доступно не всем.

Александр Семеняка, генеральный директор ОАО «АИЖК», приводит статистику, по которой сейчас 20% семей может себе позволить взять жилье в ипотеку при ежемесячных выплатах в 18,6 тысяч рублей. Чтобы ипотека была по карману 50 процентов населения ежемесячная выплата должна составлять не больше 13 тысяч рублей. Хотя задолженность по ипотекам уже составляет порядка 6% от ВВП. В будущем, предполагается, 6 млн семей получат свои квадратные метры. Стратегия развития ипотечного кредитования выглядит так, что к 2020 году каждая вторая российская семья должна иметь возможность приобрести на рынке жилье по ипотеке.

Для претворения в жизнь планов Минэкономразвития и банковского сектора в сегменте на жилье должно преобладать жилье эконом класса, а цены на него не могут расти быстрее 2-3%, чем доходы населения. Но у строительных компаний есть опасения, что новый сегмент эконом класса обрушить прежний рынок. Помимо всего прочего есть необходимость фиксировать продажу жилья, так как с покупки земельных участков под застройку доходы идут в муниципалитеты, а от цен на землю зависят прибыли застройщиков. Часто эта цепочка обуславливает взлет цен на недвижимость. Росстат выдает пятипроцентную доходность этой отрасли, но все понимают, что доходность совсем другая по причине непрозрачности.

Чтобы разрешить замкнутость цепочки на себе три года назад создавался Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Его задача сводится к вовлечению федеральных земель в строительство. Денис Филиппов, заместитель генерального директора Фонда «РЖС», привел показатели за все время работы Фонда - застроено 350 земельных участков общей площадью 11 тысяч га. Но правительство по-прежнему ставит задачу увеличения строительства жилья.

Лозунг «каждой семье - квартира» и масштабная застройка ушли в прошлое вместе со страной. Губернатор Новосибирской области Василий Юрченко считает, что правительство не может и не должно сегодня продолжать задумку советских управленцев, которые так и не сняли квартирный вопрос из числа вечных. «Мы разрабатываем механизмы ипотечного кредитования, но это для определенной группы граждан», - говорит Юрченко и предлагает развивать рынок арендного жилья, которое находится на 90 процентов в тени.

Но управление и содержание арендного жилья нужно еще продумать. Известна только средняя месячная цена - 12-14 тысяч рублей. Именно столько было бы оправдано взимать за аренду, чтобы рынок процветал и подстегивал инвесторов возводить доходные дома. Подготавливаемая губернатором для Новосибирска «модель раскроет рынок арендного жилья и покажет бизнесу то, что такой вид бизнеса может существовать не на коротком плече».

Выходит не совсем стройная картина. Если правительство при финансовой помощи банков все-таки сделает доступное ипотечное жилье, то российский народ станет еще больше резидентом мест проживания, поскольку будет проще взять квартиру в ипотеку, чем ежемесячно выплачивать аренду. Но на это несоответствие параллельных программ никто не обращает внимания. Значит и население резко и в одночасье не мобилизуется, а лишь закрепоститься. Как же решать проблему демографии в таких условиях, когда на носу через десять лет демографическая яма, а через тридцать и вовсе - структурные и необратимые изменения в экономике из-за увеличения числа неработающего престарелого населения?

Квартира зачастую представляется последним убежищем для уязвленного со всех сторон и униженного государством гражданина. Поэтому разговоры о том, что в Новосибирске ведется борьба с собственностью - попросту смешны. Жители скорее оборют губернатора и его команду, чем отрекутся от личной жилплощади и согласятся на нововведение в правила игры. Но установка правительства есть беспрекословное руководство к действию: «надо сломать идеологию, что мы всех обеспечим собственностью, наверное, от этого надо уходить», - говорит заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарев.

Рассматривая как область для инвестиций строительство, Пономарев считает, что «жилищное строительство это огромная возможность, с другой стороны большая проблема». В США рейтинг Housing stat показывает - когда тренды стабильны, люди вкладывают в жилищное строительство. В России же рост инвестиций в жилищное строительство происходит как при уверенности, так и при крайней неуверенности. «Нестабильность рынков вызвала очередной прилив денег инвесторов, которые не знают, где их разместить», - замечает Пономарев.

Пока в целях Министерства сделать доходность строительной области выше ставки рефинансирования, разработать доступное ипотечное кредитование и мобилизовать население. Но видимо, всего разом достигнуть невозможно. Придется выбирать по Кьеркегору «или - или». И это расстраивает не меньше, чем прошлогодние попытки упразднить процедуру регистрации по месту пребывания и жительства. Помнятся слова Владимира Путина, сказавшего, что, наверно, правительство поспешило со своими мерами. Только вот не опоздала бы Россия с проведением жилищно-коммунальных реформ. Времени-то - впритык.