Москва 2011: конец рынка точечного строительства жилья

       Несмотря на высокую доходность жилищного строительства в Москве, застройщики в ближайшем будущем столкнутся с естественными ограничениями своего бизнеса, а именно, с дефицитом свободных городских территорий.

       По итогам 1990-2006 гг. в Москве было построено 56,4 млн. кв.м жилья, а в Московской области – 52,8 млн. Эти цифры вполне сопоставимы, однако учитывая размер территории столицы (1081 кв.км) и площадь Московской области (46000 кв.км), получаем, что на каждом квадратном километре городской земли пристроили дополнительно немногим более 52 тыс. кв.м. Данные объемы застройки соответствуют 25 домам массовых серий («пятиэтажки»), в которых могут проживать как минимум 3 тыс. человек. Таким образом, жилищное строительство в Москве привело к существенному росту плотности населения: с 8215 чел./кв.км в 1990 г. до 9644 чел./кв.м в 2006 г.

       20 июня 2007 года главный архитектор столицы А.Кузьмин заявил, что плотность застройки микрорайонов столицы, при которой жители будут чувствовать себя комфортно, должна составлять от 7 до 15 тыс. кв.м на гектар. Насколько же эти плановые показатели отличаются от фактических?

       Ответ на этот вопрос дают данные табл.1, в которой представлены основные параметры жилищной застройки города: земли жилых зданий и плотность застройки.

Таблица 1. Плотность застройки жилых микрорайонов Москвы по административным округам, 2005-2006 гг.

Рассчитано по данным: http://www.housing.mos.ru, http://www.moskomzem.ru, www.mosstat.ru.

       Сравнительный анализ значений фактической и допустимой плотности застройки, указанной главным архитектором Москвы, свидетельствует о том, что ни один из округов столицы, даже ЦАО, не превысил предельной отметки в 15 тыс. кв.м/га. Более того, имеется ряд территорий, где плотность застройки не достигает даже минимального уровня в 7 тыс. кв.м/га, обозначенного А.Кузьминым. Необходимо отметить, что чем ниже плотность застройки, тем меньше численность постоянно проживающего населения и тем более комфортный социальный климат в округе. Исходя из таких соображений, Западный административный округ (ЗАО) столицы является наиболее благоприятным для проживания, за ним следует престижный ЮЗАО, а замыкает тройку лидеров спальный ЮАО (табл.1).

       В соответствии с этим представляется возможным оценить дополнительные объемы жилищного строительства на территории административных округов для достижения поставленных минимальных и максимальных ориентиров плотности жилищной застройки. При этом рассмотрим варианты застройки в рамках существующих жилых кварталов без выделения дополнительной земли, освобождаемой промышленными предприятиями и другими субъектами (табл.2).

Таблица 2.

Потенциальные объемы жилищного строительства по административным округам Москвы исходя из минимальной и максимальной плотности застройки.

       Таким образом, с точки зрения плотности застройки резервы жилищного строительства в Москве выглядят вполне внушительными. Например, при гипотетической остановке строительства в ЦАО, СВАО, САО и застройке территорий остальных округов до уровня 7 тыс.кв.м/га общий жилищный фонд города увеличится на 12,5%, или на 24,9 тыс. кв.м (табл. 2).

       В коммерческом плане за объемом строительства в 24,9 тыс. кв.м стоят как минимум 100 млрд. долларов США выручки девелоперов (50 млрд. долларов прибыли), из расчета стоимости квадратного метра нового жилья 4 тыс. долларов. Если эти метры будут элитным жильем, то доходы инвесторов возрастут соответствующим образом. Ситуация, когда уровень жилищной застройки городской территории будет доведен до максимума (15 тыс.кв.м/га), представляется фантастической, хотя в случае ее реализации город может удвоить свой жилищный фонд, а прогнозный рынок новостроек представляет вообще астрономическую цифру.

       Таким образом, опираясь на политику перспективной жилищной застройки города, по нашим оценкам, потенциальный рынок точечного строительства жилья в Москве как минимум составляет 100 млрд. долларов. Для сравнения: это три бюджета столицы 2007 года. В то же время указанная сумма является той ценой земельного вопроса о товариществах собственников жилья (ТСЖ), решение которого городские власти затягивают уже более 10 лет. Создание властями препятствий в процессе предоставления земли ТСЖ объясняется потенциальной угрозой коммерческим проектам точечной застройки города, для которой будет намного труднее подыскивать участки. На сегодняшний день вся эта земля городская, и у администрации полностью развязаны руки и имеется полная свобода действий.

       Принимая во внимание объем жилищного строительства 2006 года в размере 4,8 млн. кв.м и предполагая его сохранение в последующие годы, оцененный нами перспективный объем жилищного строительства в 24,9 млн. кв.м может быть выполнен за 5 лет. Фактически это время нового срока мэра Москвы, за которое строителям надо успеть заработать свои 100 млрд. долларов, а затем плавно переходить в другие регионы. К 2011 году строительным инвесторам «ловить» в Москве уже будет нечего.