Инвестиции через ипотеку

    Базой для подобных оценок стала прошедшая на днях в Доме журналистов пресс-конференция «Будущее ипотечного кредитования в России. Как удовлетворить растущий спрос?», организованная журналом «Капитал страны», Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) и Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ). Ядром конференции стали результаты общероссийского опроса по проблемам ипотечного кредитования в России, проведенного НАФИ в марте 2007 года. Подобные исследования являются традиционными для агентства, (предыдущий опрос проводился в 2006 г.), что позволило провести некий сравнительный анализ и продемонстрировать динамику изменения отношения россиян к проблемам ипотечного кредитования. Экспертами по данной проблематике выступили: Владимир Дудницкий – Генеральный директор НАФИ, Константин Абрамов – зам. Генерального директора ВЦИОМ, Илья Зибарев – руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка и Василий Белов – Генеральный директор компании «Фосборн Хоум».


    Итак, что же такое «ипотека», какие она дает преимущества и чем угрожает она нам, россиянам, желающим улучшить свои жилищные условия, приобрести загородную недвижимость или просто вложить капитал в еще одну «инвестиционную» квартиру?


    Термин «ипотека» известен с незапамятных времен. С древнегреческого языка «hypothecation» переводится как «залог» или заклад, переданный кредитору. Сегодня под ипотекой подразумевается разновидность залога недвижимого имущества (как правило, земли и строений), с целью получения ссуды.

1. Основные понятия и правила ипотеки прописаны в гражданском кодексе РФ (№51 – ФЗ от 30 ноября 1994 г., ред. от 21 июля 2005 г., ст. 334). Ипотечное кредитование определяется несколькими основными параметрами: ипотечный кредит – это ссуда под строго определенный залог;
2. большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение;
3. ипотечные кредиты представляются на длительный срок (от 10 до 30 лет). 

    Кто же сегодня в нашей стране берет подобный кредит?


    По данным НАФИ, портрет заемщика таков: россиянин от 25 до 35 лет со средним специальным или высшим образованием, обладающий достаточно высоким уровнем дохода и мечтающий об увеличении своей семьи. Причем, проживающий, как правило, не в Москве.


    Что же касается москвичей, то здесь ситуация несколько иная. В столице очень часто берут ипотеку для приобретения инвестиционного жилья или для создания собственного бизнеса.


    В регионах же в силу ветхости основного массива жилищного фонда потребность в улучшении бытовых условий наиболее очевидна. «Именно по этой причине сегодня основной объем ипотечных кредитов приходится именно на провинцию, а не на Москву и Санкт-Петербург, как это было два года назад», – отметил В. Дудницкий. Так, в Москве только 12% опрошенных заявили о том, что им необходимо улучшить жилищные условия, тогда как в целом по России сегмент «остро нуждающихся» составляет 21%, что практически (с учетом ошибки выборки) в два раза больше. В связи с этим за прошедший год количество тех, кто готов воспользоваться ипотечным кредитованием в регионах, увеличилось на 5%, в то время как в Москве желающих получить подобную ссуду стало намного меньше (аналитики отмечают снижение с 14% до 8%).


    В целом же только 2% россиян заявили о том, что они выплатили или выплачивают ссуду. Это немного, однако, эксперты прогнозируют бурный рост рынка ипотечного кредитования в России. Подобные оптимистичные заявления основаны на макроэкономических показателях: увеличении доходов россиян и снижении ипотечной ставки до 6% (как в странах Западной Европы).


Сегодня же причины отказа от ссуды очевидны – это: низкий уровень доходов (об этом сообщили 38% россиян), высокие процентные ставки (так ответили 34% респондентов) и неуверенность в стабильном доходе (данный фактор значим для 24% опрошенных). Однако граждане все больше и больше проявляют интерес к ипотечному кредитованию. Что же все-таки их к этому побуждает? По мнению экспертов, плюсов у ипотеки несколько:

• Сегодня ипотека доступна для большинства россиян. Меняющаяся экономическая ситуация заставляет банки выводить на рынок новые продукты, учитывающие интересы различных категорий граждан вне зависимости от уровня их дохода и социального статуса.

    Так, на рынке есть игроки, которые готовы работать с малообеспеченными категориями граждан, размер платежа которых составляет более 50% от совокупного ежемесячного дохода. Есть также банки, которые предоставляют свои услуги VIP клиентам, количество которых за последнее время неуклонно растет. «Те, кто раньше приобретал недвижимость на свои деньги, речь идет о сделках свыше 1,5 миллионов долларов, - заявил Василий Белов на пресс-конференции, - сегодня активно использует ипотечное кредитование. … Если несколько лет назад получить ипотечный кредит в размере 4-5 млн. долларов было проблемой, то теперь у нас есть опыт организации сделок на 8-10 млн. долларов, в том числе и под залог земельных участков».


    Через ипотеку могут приобретать недвижимость граждане, получающие «серую» или даже «черную» заработную плату.


    При выдаче ссуды банками принимаются в расчет не только доходы заемщика, но также и его ближайших родственников: матери, супруга (супруги), том числе гражданского (гражданской).


    Для приобретения недвижимости не обязательно обладать первичным капиталом. Некоторые финансовые компании идут даже на то, что дают 100% ссуду на покупку недвижимости.

• При покупке жилья на первичном рынке через ипотеку снижается риск быть обманутым. Это связано, с тем, что кредиторы, прежде чем выдать ссуду, тщательно проверяют документы застройщика. Чаще всего банки согласовывают объекты только тех застройщиков, которые обслуживаются у них с привлечением инвестиционных кредитов, что позволяет им контролировать все финансовые потоки строительных организаций. Кроме того, эксперты отмечают, что активное внедрение Федерального закона №214 должно позитивно повлиять на ситуацию на рынке кредитования. Согласно данному закону продавать квартиры дольщикам можно только тогда, когда все документы подготовлены. Сегодня этот закон исправно соблюдается региональными застройщиками, что является там причиной всплеска ипотечного кредитования на рынке первичного строительства.
• Появляются новые услуги, например, залоговое кредитование, позволяющее быстро получить необходимую сумму в счет уже имеющего жилья. Доля подобных кредитов по сравнению с прошлым годом существенно увеличилась (с 15% до 40%). Чаще всего, россияне закладывают свое жилье для того, чтобы приобрести загородный участок, обеспечить образование детям или организовать собственный бизнес. Кроме того, сегодня банки готовы рассматривать сам бизнес в качестве подтверждения дохода.
• Создание новых партнерских программ на рынке финансовых услуг приводит к существенному снижению финансовых затрат заемщика. Сегодня многие банки активно сотрудничают с риэлтерскими, и брокерскими компаниями. Только в 2006 году 26% ипотечных кредитов было выдано через профессиональных посредников. Естественно, банки, заинтересованные в привлечении новых клиентов, предлагают выгодные условия тем, кто приходит от компаний-партнеров. В свою очередь, брокерские компании, знающие все об услугах банков, рекомендуют своим клиентам, куда им следует обратиться за получением кредита. Здесь также необходимо отметить, что рынок брокерских услуг смещается в сторону западной модели, и сегодня многие банки готовы брать на себя расходы брокера и компенсировать за заемщика стоимость услуг, что делает некоторые продукты брокерских компаний абсолютно бесплатными для клиентов.
• Ипотечное кредитование позволяет быстро решить жилищную проблему. Банки – практически единственное место, где можно «одолжить» значительную сумму на покупку жилья. Это связано, прежде всего, с ростом цен на недвижимость. «Если два года назад, - отмечает руководитель блока «Ипотечное кредитования» Альфа-банка Илья Зибарев, - граждане тратили свои деньги или занимали у друзей, то теперь это невозможно – надо идти в банк. Пятьдесят процентов всей суммы, а это, как правило, более 50 тысяч долларов, могут одолжить только очень хорошие друзья или альтруисты, так как это те деньги, которые позволяют зарабатывать». 

    При всех очевидных плюсах, у ипотечного кредитования есть минусы, которые удерживают многих россиян от получения ссуды.

• Страх лишиться собственного жилья (особенно это актуально при залоговом кредитовании) – для многих значимый фактор отказа от ипотеки. Известно, что ипотечное кредитование относится к наименее рискованным для банка операциям, так как значительную часть рисков несет заемщик, у которого в случае непредвиденных обстоятельств кредитор забирает в счет долга приобретенную недвижимость.
• Для многих ипотека недоступна по причине высоких цен на жилье. К сожалению, темпы роста доходов россиян зачастую несопоставимы с темпами роста цен на недвижимость. Многие не могут позволить себе взять подобные финансовые обязательства.
• Высокие ставки по ипотечному кредитованию. Сегодня они составляют 9-10%. Это значительно выше, чем в странах Западной Европы.
• Предрекаемый некоторыми экспертами кризис на рынке недвижимости (при снижении цен на 40%) приведет к краху ипотечного кредитования, так как реальная цена квартиры станет намного меньше, чем сумма задолженности. В этой ситуации будет выгоднее отдать квартиру банку, чем выплачивать ипотеку.

    Учитывая эти факторы, многие россияне (а это 40% из числа опрошенных) не готовы взять ссуду в банке. Они либо надеются на государство, либо ждут снижения ипотечных ставок. Однако, при снижении ставок до 6% (по мнению экспертов, это произойдет через 2-3 года), когда ипотека станет массовым явлением, и при сохранившихся темпах ввода нового жилья, ожидать значительного снижения цен на недвижимость не представляется возможным. Они либо останутся на прежнем уровне, либо несколько возрастут. В этой ситуации, брать или не брать ипотечный кредит – каждый решает сам, ориентируясь только на собственные силы и знания.