Залог земель как инструмент привлечения инвестиций

России надо эффективнее использовать свои земельные активы

Ипотека (залог земли) широко используется в развитых странах и является эффективной формой оборота объектов недвижимости.

Российская экономика, располагая восьмой частью территории планеты, в ипотечном обороте использует не более 1% своих земель. В развитых странах общая капитализация рынка недвижимости по отношению к ВВП достигает 100%, в России же этот показатель не превышает 5-6%. Обладая третью всей минерально-сырьевой базы Земли, Россия привлекает в свою экономику лишь сотые доли процента всех мировых инвестиций.

Удельные показатели экономической эффективности использования отечественных земельных ресурсов крайне малы. Так, средняя платежеспособность 1 га земли составляет около 200 руб., а в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ уровень земельных платежей не превышает 3-5%, тогда как в странах с развитой экономикой он достигает 35-40%. При этом, из расчета средних кадастровых цен стоимость земель только сельхозназначения в РФ составляет около 4 трлн. руб. По оценкам зарубежных экспертов, квадратный метр такой категории земель должен стоить не менее двух долларов, что в масштабах страны достигает 5 трлн. долл.

Земельные активы России в стоимостном выражении значительно превышают бюджет страны, но остаются лишь гипотетическим национальным богатством. Развитие рынка недвижимости сдерживается чрезмерным огосударствливанием земель. Сегодня свыше 92% всего земельного фонда РФ находится в государственной или муниципальной собственности. Из хозяйственного борота законодательно исключено почти 3/4 земельного фонда РФ, т.е., эта земля вообще не подлежит залогу, не имеет рыночной стоимости и не является реальным обеспечением для потенциально возможного колоссального объема новых финансовых инструментов, необходимых российскому ипотечному и фондовому рынку.

Земельная ипотека может стать эффективной и малозатратной формой государственного регулирования рыночных отношений, а также действенным инструментом по привлечению инвестиций и реализации долгосрочных целевых программ социально-экономического развития страны.

 

Ипотека государственных или муниципальных земель

Земельный кодекс РФ запрещает прямую ипотеку публичных земель. Поэтому проект, предлагаемый МАПЭИ, предусматривает изменение формы собственности на эти земли - но не через операцию купли-продажи, а путем разгосударствливания этих земель. Они вносятся в уставный капитал вновь образуемого акционерного общества - Земельного Залогового Фонда (АО ЗЗФ). Этот способ отчуждения собственности предусмотрен ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", но практически не используется чиновниками, поскольку в этих сделках отсутствуют "живые деньги". 100% или контрольный пакет акций этого ЗЗФ должен принадлежать администрации субъекта РФ или муниципалитета. Таким образом, возникает новая рыночная структура, главная цель которой - привлечение в региональную экономику долгосрочных и низкопроцентных кредитов под залог ликвидных земельных участков. Стоимость ЗЗФ сопоставима с бюджетом территории. Поэтому ипотека может стать "точкой роста" для территории, на которой создается ЗЗФ.

ЗЗФ выпускают ценные бумаги, обеспеченные ликвидными земельными участками, что служит гарантией возвратности инвестиционных вложений, а в дальнейшем позволит и кредитору, и заемщику, эффективно работать на фондовых рынках - получать прибыль от трейдинга земельных ценных бумаг. Земля, по оценкам экспертов, ежегодно дорожает в среднем на 10-15%, а в отдельных регионах - на 20-25%.

Ипотека земельных участков позволяет вести на них любую хозяйственную деятельность, даже сдавать их в аренду и получать с них доход. При этом ипотека не отнимает у владельца земельного участка прав собственности и не влияет на деятельность предприятий, уже расположенных на этом участке. Разработан даже механизм снижения нагрузки на эти предприятия. Правда, дополнительные риски все же возникают, поэтому необходимо разработать дополнительную систему договоров с долгосрочными арендаторами.

Для муниципальных образований земельная ипотека является ресурсом роста и позволяет провести реформу местного самоуправления и реализовать собственные проекты, не ожидая никаких трансферов, а также ускорить реформы ЖКХ и АПК. При этом используются внебюджетные средства и не создается никой угрозы муниципальному бюджету.

 

Земельная ипотека как инструмент привлечения инвестиций

Одной из эффективных форм концентрации земельных активов и придания им рыночной эффективности являются потребительские общества. В их уставные фонды включаются земли различных категорий и форм собственности, в т.ч. и земли сельхозназначения. Такие субъекты хозяйствования уже создаются, и в ряде случаев их пайщиками являются не только российские предприниматели, но и иностранные партнеры-инвесторы. Основными финансовыми инструментами в инвестдеятельности у этих обществ становятся векселя и закладные, обеспеченные земельными участками.

При земельной ипотеке инвестор получает наиболее полную гарантию безопасности и возврата своих капиталовложений, поскольку имеет: договор об ипотеке земельного участка и закладную, зарегистрированную органом государственной регистрации; гарантированный ипотечным законодательством приоритет перед другими кредиторами заемщика; приоритетное страховое возмещение.

Однако создание ЗЗФ и использование земельной ипотеки все же требует первоначальных затрат (на кадастровую оценку земель и т.д.), поэтому оно целесообразно лишь при наличии программ развития территории и выгодных инвестпроектов.

 

Основная нормативная база проекта земельной ипотеки

ФЗ РФ №136-ФЗ от 25.10.2001г. "Земельный кодекс РФ"; ФЗ РФ №137-ФЗ от 25.10.2001г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ"; ФЗ РФ №178-ФЗ от 21.12.2001г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"; ФЗ РФ №102-ФЗ от 16.07.1998г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; ФЗ РФ №208-ФЗ от 26.12.1995г. "Об акционерных обществах". Если эти законодательные акты поставить рядом и поработать со всеми ними, а не с одним документом, то проект земельной ипотеки реализуется совершенно легально.

 

Револьверный фонд

Еще одним инструментом по вовлечению госземель в рыночный оборот может стать револьверный фонд регионального развития. Этот проект предложен Минрегионразвития и сейчас обсуждается в Госдуме и правительстве, рассказал генеральный директор "Клуба проектного процесса", член Комитета по инвестиционной политике Торгово-промышленной палаты Дмитрий Любомудров.

Согласно этому проекту, субъект, который распоряжается земельным участком (будь это район или регион), передает в револьверный фонд этот участок как часть своей ответственности. Банки, участвующие в револьверном фонде, финансируют предпроектную стадию и в дальнейшем формируется база для привлечения основных инвестиций. В этом фонде участвуют 4 банка: "Сбербанк", "ВТБ", "Райффайзен" и "Российский банк развития" ("РосБР"). Они согласны предоставить в сумме порядка 2 млрд. руб. Еще 1 млрд. будет предоставлен Минрегионом.

Земля передается в фонд в качестве обеспечения, для финансирования предпроектной стадии работ. И это является ответственностью и стимулом района, региона или муниципального образования для того, чтобы этот проект запустился. Потому что если они не приложат достаточных усилий, если их проект утвердили, а он не запустился, то соответственно, они эту землю могут потерять. Но при этом речь идет не об абстрактных, а о вполне конкретных земельных участках.

Механизм револьверного фонда проще, чем создание ЗЗФ, поэтому, возможно, стоит начать именно с него.