Недвижимость. Все покупать. Ничего не продавать.

Рынок недвижимости оказался самым уязвимым звеном во время кризиса. Конечно, тот, кто вкладывал средства в акции и облигации, потерял гораздо больше. Однако резкое падение цен на недвижимость коснулось всех без исключения, что превратило финансовую проблему в социальную. Эксперты советуют не продавать. Риэлторы рекомендуют покупать. Сменится ли враждебное противостояние конструктивным движением – волновало участников конференции, проводимой газетой «Ведомости» в рамках программы «Академия Инвестора».

Кризис заставил по-новому посмотреть на бизнес-процессы, оценить деятельность своей компании, наконец, провести работу над ошибками. В чем причина такого падения? По мнению ведущего конференции Константина Ковалева – управляющего партнера Blackwood, ответ прост. Причина скрывается в бегстве от реальности. Виртуальная экономика, которая сулила миллионы, не оправдала надежд. Все, кто стремился прочь из реального сектора, сегодня понимает ценность производства. К сожалению, некоторые бизнесмены осознали это слишком поздно. Многих девелоперов на рынке мы больше не увидим.

Коммерческая недвижимость.

Объем иностранных инвестиций в коммерческий сектор недвижимости значительно сократился. Эта тенденция характерна для всего мира. Если в 2007 году в Европе вложения составили 550 миллиардов евро, то к концу 2008-го эта цифра уменьшилась вдвое, а что касается 2009 года, то здесь эксперты прогнозируют «рекордные» 80,9 миллиардов евро.

Естественно, цены на коммерческую недвижимость во всем мире снижаются. Не велики и арендные ставки. Данная тенденция характерна также для России. Однако разные сегменты рынка реагируют на мировой финансовый кризис по-разному. Наиболее болезненно сказываются перемены на офисной недвижимости. Второе место в рейтинге занимают складские помещения. А наименее пострадавшими выступают торгово-развлекательные центры и гипермаркеты.

«Фактически стабилизация наступила», - заявляет генеральный директор российского представительства компании TriGranit Development Corporation Сергей Гоголев. Сегодня средняя ставка за квадратный метр арендуемой площади в торгово-развлекательном центре Москвы составляет 1000 долларов США в год. Цена не растет, но и не падает. Конечно, подобная тенденция характерна только для Москвы. В регионах ситуация несколько иная - цены на аренду площадей в аналогичных местах неумолимо снижаются.

Что же касается офисов, то они находятся в более уязвимой позиции. Коммерческая недвижимость данного сектора обусловлена наличием значительного количества работающих компаний, число которых сегодня постоянно сокращается. Статистику также «портят» офисы делового центра «Москва-Сити», предлагающиеся с дисконтом около 50%. Удар держат только помещения, расположенные в радиусе 2 км. от Кремля. Арендная ставка в таких офисах составляет 1000 – 1200 долларов за квадратный метр в год и вряд ли в ближайшее время изменится.

Стоит ли что-то покупать? Если «да», то какие объекты?

«Для инвесторов есть достаточно привлекательные предложения на рынке коммерческой недвижимости», - считает управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец. Прежде всего, это офисная недвижимость. Здания общей площадью до 10 тысяч квадратных метров не ниже класса В и в пределах Третьего транспортного кольца. Также можно рассмотреть здания класса А причем по достаточно приемлемой цене – от 2,5 до 4 тысяч долларов США за квадратный метр. В перспективе на 3-4 года это интересная инвестиция. Объем подобных сделок в последнее время неуклонно растет. Аналитики свидетельствуют, что желающих совершить подобную сделку намного больше, чем объектов. Как правило, договора заключаются на сумму 8-15 миллионов долларов США.

Другие стоящие рассмотрения объекты – офисные помещения класса В площадью 10-15 тысяч кв. метров. Считается, что в этом сегменте цены достигли дна. Подобную недвижимость приобретают по полторы-две тысячи долларов США за метр, потом делят на части и распродают уже по 3 тысячи за него же. Подобные сделки совершаются не реже 2 в неделю (в рамках одной компании). Доходность от подобных инвестиций – 30%.

Жилищный сектор.

 Стадия активного роста стоимости жилой недвижимости пришлась на 2006 год. В целом за период с 2003 по 2007 год рост цен на квартиры составил более 190%. С конца 2008 года мы наблюдаем обратную ситуацию, обусловленную как снижением доходов людей, так и практическим отсутствием на рынке института ипотечного кредитования. Сегодня наиболее приемлемая цена за квадратный метр в Москве, которая устраивает как продавцов, так и покупателей – это 4400 долларов США.

Эксперты предполагают, что начиная с конца 2009 года, цены на жилую недвижимость стабилизируются, а с начала 2010 начнут расти, увеличиваясь примерно на 3% в квартал.

Уже сейчас наблюдается некоторое оживление на рынке – продаются квартиры стоимостью до 500 тысяч долларов. Дисконты, которые давали продавцы элитных квартир, когда указанную стоимость удавалось снизить еще на 30% - прекратились. Кроме того, нет серьезного снижения цены на рынке первичного жилья. Те кому оказалось невыгодно отдавать квадратные метры по себестоимости, сняли свои предложения.

Конечно, еще очень рано говорить о полном выздоровлении рынка жилой недвижимости. Во-первых, с него полностью ушли девелоперы, их возвращение ожидается только в середине 2010 года, когда начнется дефицит квартир и естественно рост цен. Также на рынок вернутся инвесторы, которые сейчас выжидают и не вкладывают свои деньги в объекты недвижимости. (Напомним, что инвестиционное жилье всегда составляло от 10 до 30% от общего объема проданных объектов).

Сегодня покупают квартиры только с целью личного проживания. Именно эта категория покупателей заключает 100% сделок. Не смотря на то, что спрос упал на 70%, жилую недвижимость продолжат продавать.

Надо ли покупать жилую недвижимость сегодня?

 Покупать квартиру с целью получения доходов можно только в случае, если вы приобретаете ее с большой скидкой (например, на первичном рынке можно сегодня купить жилую недвижимость в уже построенном доме). Квартиру придется «выдерживать» как минимум два года.

Продавать свое жилье необходимо, если есть потребность вложить деньги в другие активы, например, купить золото и т.п. Во всех остальных случаях нужно подождать 1-1,5 года и только тогда выставлять свою квартиру на продажу.

Выводы

Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости – это противостояние продавцов и покупателей. Как только одна из сторон начнет движение (либо продавцы, находящиеся в кризисной ситуации, будут «сбрасывать» недвижимость по стрессовым ценам, либо покупатели, поняв, что «дно» пройдено, начнут приобретать жилье) рынок оживет сразу и стоимость квадратного метра будет неуклонно возрастать.

Однако в ближайшее время не стоит ожидать быстрого роста цен. Отсутствие доступных ипотечных предложений, а также падение доходов населения не способствуют оживлению рынка.

Инвестировать в недвижимость сегодня рискованно, так как не определен горизонт планирования – никто не знает, когда рынок пойдет вверх.

Если у девелоперской компании существует какой-то задел, его необходимо «держать», принимая нестандартные решения. Любыми силами нужно сохранить команду и быть готовым начать движение.