Методика рейтингования регионов по уровню развития жилищного рынка

В настоящее время единый федеральный рынок жилья находится в стадии формирования и состоит из множества развивающихся рынков субъектов Российской Федерации, зачастую мало связанных друг с другом. В свою очередь региональные рынки на уровне муниципалитетов разделяются на еще более мелкие территориальные единицы. При этом и региональная, и муниципальная власть накладывают свои отпечатки на предпринимательский климат в сфере жилищного строительства на закрепленной территории, а также реализуемую на местах жилищную политику.

В настоящее время для России комплексные рейтинги регионов по уровню развития жилищных рынков являются в определенном смысле новинкой и существенно расширяют и обогащают уже ставшие традиционными рейтинги доступности жилья. Вместе с тем комплексные рейтинги развития региональных жилищных рынков имеют прикладное значение и могут быть использованы при оценке реализации нацпроекта, а также деятельности региональных властей в части создания благоприятных условий для развития жилищного рынка.

1. Факторы развития региональных жилищных рынков. Перечень показателей развития жилищного рынка достаточно широк. В целях обеспечения аналитической прозрачности разрабатываемой методики необходимо выделить перечень индикаторов, которые наиболее полным образом иллюстрируют состояние регионального жилищного рынка.

Во-первых, для оценки успешного развития жилищного рынка одной из приоритетных характеристик является доступность жилья. В общем-то, слово «доступное» даже содержится в названии соответствующего приоритетного национального проекта. Нужно сказать, что существует масса методик по определению доступности жилья для домашних хозяйств, из которых, на наш взгляд, наиболее адекватной следует признать методику оценки доступности жилья с кредитом [2; 3].

Рассчитываемый индекс доступности жилья с кредитом является комплексным индикатором, который учитывает и уровень цен, и спрос, и предложение на рынке жилья, условия ипотечного кредитования, а также множество других экономических, социальных, институциональных параметров и факторов федерального и регионального значения. В целом этот индикатор можно рассматривать, как интегральную характеристику социальной ориентированности рынка жилья, за исключением, конечно, тех случаев, когда высокая доступность жилья не обусловлена отсутствием на него спроса по причине «физического умирания» региона.

Во-вторых, при определении степени прогресса в развитии жилищного рынка большое значение имеет уровень строительной активности, оцениваемый как отношение объема ввода нового жилья к численности населения. В условиях дефицита жилья в России именно возведение и реализация нового жилья становится приоритетной задачей, решение которой позволяет наращивать жилищный фонд, насыщать предложение на рынке и улучшать жилищные условия домашних хозяйств. В этом смысле перераспределение вторичного жилья является факультативной функцией жилищного рынка.

В-третьих, введение в эксплуатацию новостроек увеличивает жилищную обеспеченность в регионе, оцениваемую как отношение объема жилищного фонда к численности населения. Показатель жилищной обеспеченности по своей сути является эквивалентом такой макроэкономической характеристики, как среднедушевой ВВП (ВРП), то есть иллюстрирует общий уровень жизни населения. В целом относительная однородность жилищной застройки по регионам во времена СССР, а также проведение работ по содержанию жилищного фонда позволяют предположить примерно одинаковые стартовые условия у субъектов РФ на момент принятия в 1991 году Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ставшего мощным импульсом формирования жилищного рынка. Указанное обстоятельство обуславливает методическую корректность включения в рейтинговую систему критериев параметра жилищной обеспеченности.

Перечисленные выше индикаторы жилищного рынка преимущественно носят традиционный характер. Помимо них, в рейтинге будут учтены еще два параметра, отражающие социальную и экономическую специфику региональных жилищных рынков. Именно эти новые переменные придадут новизну разрабатываемому рейтингу.

В настоящее время в условиях развивающихся региональных жилищных рынков практически не уделяется внимания вопросам жилищного неравенства домашних хозяйств. Вместе с тем эта характеристика жилищного рынка представляется достаточно важной, поскольку несет в себе информацию о равномерности рыночного распределения жилищного фонда по доходным группам населения. На фоне низкой жилищной обеспеченности населения по сравнению с развитыми странами [6] высокая жилищная дифференциация домашних хозяйств, оцениваемая с помощью жилищного индекса Джини [1], в России может стать катализатором социальной нестабильности на местах.

Другая особенность региональных рынков жилья заключается в наличии генерируемых его дефицитом «ценовых пузырей», «перегревающих» рынок и, в конечном счете, снижающих доступность жилья. Собственно идентификация ценовых пузырей не только отражает социальную ориентированность жилищного рынка, но характеризует его экономическую конструктивность и на уровне субъекта РФ, и на макроуровне. В данной работе мы будем рассматривать два видах «ценовых пузырей» на рынке жилья. «Ценовой пузырь» 1-го рода обозначает состояние рынка, при котором темп прироста цен на жилье выше темпа прироста уровня доступности жилья, при этом оба темпа прироста положительные. «Ценовой пузырь» 2-го рода идентифицирует состояние рынка, когда имеет место снижение доступности жилья на фоне роста цен на жилье [4].

В отличие от количественно определенных критериев развития жилищного рынка региона, фактор наличия/отсутствия ценовых пузырей, а также вопрос статуса «ценового пузыря», носят качественный характер, что каким-то образом должно быть количественно учтено в разрабатываемой методике.

Безусловно, выбранные пять относительных критериев развития жилищного рынка региона не являются исчерпывающими и их перечень можно продолжать, дополнив, например, удельным весом ветхого и аварийного жилищного фонда, степенью его физического и морального износа, уровнем конкуренции и коррупции в сфере жилищного строительства субъекта РФ, обнаружившимися фактами обманутых дольщиков. Тем не менее, выбранные параметры, на наш взгляд, достаточно репрезентативно отражают ситуацию на рынке жилья с точки зрения его социальной ориентированности, экономической конструктивности и динамичности развития.

В табл.1 представлены исходные значения выбранных индикаторов развития региональных жилищных рынков за 2007 год. Ввиду недостаточности статистической информации за более поздний период, а также ее неполноты для ряда регионов, жилищные рынки некоторых субъектов РФ выпали из рассмотрения. К их числу относятся Мурманская область, Республика Ингушетия, Кабардино-Балкарская Республика, Карачаево-Черкесская Республика, Чеченская Республика, Курганская область, Магаданская область, Сахалинская область, Чукотский автономный округ.

 

Таблица 1. Исходные данные для формирования рейтинга регионов России по уровню развития их жилищных рынков, 2007 год.

* А - отсутствие «ценового пузыря»; B - наличие «ценового пузыря» 1-го рода; C - наличие «ценового пузыря» 2-го рода.

Источники: [1], [2], [3], [4], [8].

 

2. Методика рейтингования регионов России по уровню развития их жилищных рынков. Информация табл.1 рисует весьма пеструю картину региональных рынков жилья, из которой становятся очевидными по выделенным параметрам только регионы-лидеры и регионы-аутсайдеры, разрыв между которыми может быть как очень заметным (например, по значениям жилищного индекса Джини, уровню строительной активности, доступности жилья), так и менее выраженным (например, по размеру жилищной обеспеченности).

Для перехода к оценке рейтинговых баллов субъектов Российской Федерации в зависимости от уровня развития и состояния их жилищных рынков необходимо провести работу, связанную с подготовкой исходных данных. Основная идея здесь заключается в переходе от абсолютных значений индикаторов к относительным через определенную процедуру пересчета, которая может быть реализована с помощью различных методик.

В данной работе мы воспользуемся функциями линейного масштабирования. При этом для значений факторов «Жилищная обеспеченность», «Строительная активность», «Доступность жилья» будет использована формула (1), а для значений фактора «Жилищное неравенство домашних хозяйств» - формула (2):

                                                                                               (1)

                                                                                               (2)

где  - приведенная оценка развития жилищного рынка i-го региона по выбранному фактору;  - максимальное значение фактора развития жилищного рынка из совокупности значений этого фактора;  - минимальное значение фактора развития жилищного рынка из совокупности значений этого фактора;  - фактическое значение фактора развития жилищного рынка i-го региона.

Таким образом, формула (1) предполагает, что большее значение фактора соответствует большему приведенному значению. По формуле (2), наоборот, большее значение фактора приводит к меньшему его приведенному значению. Указанные взаимосвязи иллюстрируют логику рейтингования: чем выше уровень жилищной обеспеченности, строительной активности и доступности жилья, тем выше рейтинговое место соответствующего региона, и, обратная зависимость - высокая жилищная дифференциация домашних хозяйств снижает рейтинговую позицию субъекта Российской Федерации.

Заключительным этапом в методике рейтингования выступает собственно оценка рейтингового балла для каждого региона по следующей формуле:

                                                                            (3)

где R - рейтинговый балл жилищного рынка региона;  - приведенная оценка развития регионального жилищного рынка по фактору «Строительная активность»;  - приведенная оценка развития регионального жилищного рынка по фактору «Жилищная обеспеченность»;  - приведенная оценка развития регионального жилищного рынка по фактору «Доступность жилья»;  - приведенная оценка развития регионального жилищного рынка по фактору «Жилищное неравенство домашних хозяйств»;  - определяемые экспертным путем значения весовых коэффициентов, показывающих уровень важности соответствующих факторов (в методике количественные факторы имеют одинаковый приоритет, и значения весовых коэффициентов принимаются равными 0,25);  - корректирующий коэффициент, учитывающий фактор ценовых пузырей на рынке жилья региона.

Шкала значений корректирующего коэффициента  также может быть задана экспертным способом. В работе использован следующий ее вариант:  при отсутствии «ценового пузыря»;  при наличии «ценового пузыря» 1-го рода;  при наличии «ценового пузыря» 2-го рода. Низкое значение корректирующего коэффициента для жилищных рынков со статусом «С» обусловлено социальной и экономической деструктивностью их режима функционирования, хотя возможен более либеральный подход и менее жесткие методические «санкции» за «ценовые пузыри».

3. Рейтинг регионов по уровню развития их жилищных рынков. Применив описанные выше процедуры в отношении первичных данных по региональным жилищным рынкам (табл.1), получаем рейтинговые баллы субъектов РФ и формируем их рейтинг (табл.2). В табл.2 нескорректированный рейтинговый балл обозначен буквой Q, где .

 

Таблица 2. Рейтинг регионов России по уровню развития жилищного рынка, 2007 год.

 

Информация табл.2 позволяет подчеркнуть следующие яркие особенности рейтинга.

Во-первых, в первой пятерке рейтинга разместились субъекты РФ, либо совсем не имеющие «ценовых пузырей», либо с менее деструктивным «ценовым пузырем» 1-го рода: Саратовская область, Ненецкий автономный округ, Республика Саха (Якутия), Республика Коми, Ярославская область. При этом регионы в рейтинге расположены достаточно плотно друг к другу - их место в таблице определяют десятые, а иногда и сотые доли значений R.

Однако, учитывая то обстоятельство, что рейтинговые баллы регионов-лидеров весьма далеки от желаемого 100-процентного уровня, их трудно назвать абсолютно лучшими. Скорее всего, более адекватной будет характеристика «сравнительно лучшие». Эту ситуацию можно проиллюстрировать аналогией, когда в студенческой группе устойчивый троечник может считаться вполне успевающим по сравнению с остальными двоечниками.

Таким образом, представленные рейтинговые оценки свидетельствуют о низком уровне развития региональных рынков жилья с сохранением оттенков советской эпохи тотального дефицита.

Во-вторых, представленный рейтинг регионов России по уровню развития их жилищных рынков достаточно сильно контрастирует с возможными ожиданиями на первых местах таких субъектов РФ, как Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области. За счет введения в методику понижающего коэффициента, «наказывающего» за «ценовые пузыри», эти регионы оказались отброшенными в середину рейтинга. Тем не менее, если учитывать бал Q, нескорректированный на «ценовые пузыри», то авангард рейтинга составили бы Московская и Ленинградская область (0,78 и 0,64 соответственно). В табл.2 эти регионы выделены подсветкой.

В-третьих, необходимо отметить, что Москва ни по оценке Q, ни тем более по скорректированному баллу R, не поднимается выше последней строчки рейтинга. Жилищный рынок российской столицы, аккумулирующий более 10% населения страны, и удельный вес которого в капитализации жилищного фонда России составляет более 20%, является, безусловно, самым большим среди остальных регионов, но в то же время и самым неуспешным. Прежде всего, это обусловлено низким уровнем доступности жилья и беспрецедентно высоким жилищным неравенством домашних хозяйств (табл.1). Наличие ценового пузыря 1-го рода дополнительно усугубляет ситуацию, снижая рейтинговые очки мегаполиса.

Вообще по уровню успешности жилищного рынка Москва может сравниться с Республикой Дагестан, где низкие значения показателей на фоне ценового пузыря 2-го рода задерживают регион в «подвальной» части рейтинга, хотя по величине Q Дагестан почти в 2 раза превосходит Москву (соответственно 0,32 против 0,18).

В целом из совокупности рассмотренных регионов не представляется возможным выделить субъекты РФ, имеющие одинаково высокие значения показателей по всем включенным в рейтинг факторам. Дисбаланс параметров развития жилищного рынка выражается, например, в том, что высокая строительная активность наблюдается в условиях низкой доступности жилья, повышенной жилищной дифференциации домашних хозяйств, а также «ценового пузыря» 2-го рода. В то же время отсутствие «ценовых пузырей» характерно для регионов-середнячков, не отличающихся высокими значениями по другим наблюдаемым факторам развития жилищного рынка. В общем, в исследованной выборке регионов не встречаются такие, у которых весь перечень значений параметров жилищного рынка был бы на одинаково высоком или низком уровне.

По мере накопления статистической информации, максимально близко относящейся к текущему моменту времени, плодотворным направлением анализа будет выступать изучение динамики рейтинговых оценок регионов и их места в рейтинге. В результате появится возможность делать обобщения о векторе развития региональных жилищных рынков, введение их соответствующей классификации.

Сама методика рейтингования регионов по уровню развития их жилищных рынков может иметь множество направлений для совершенствования. Среди них можно указать на введение в формулу (3) новых факторов, а также дополнительных повышающих и понижающих коэффициентов, отражающих качественные события, затронувшие рынок (например, вскрывшиеся факты коррупции, проблемы обманутых дольщиков). Кроме того, может иметь смысл расширение аналитической конструкции и переход от одномерной рейтинговой шкалы к матрице регионов «размер рынка - уровень развития рынка» с выделением различных блоков регионов.

4. Направления использования рейтингов регионов России по уровню развития их жилищных рынков. Методика рейтингования и собственно рейтинги регионов имеют достаточно широкую сферу применения.

Во-первых, рейтинги могут учитываться Советом при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике для оценки хода реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в части мониторинга доступности жилья с кредитом, а также строительной активности в регионах.

Во-вторых, результаты рейтинга также могут быть учтены при выделении грантов субъектам РФ в целях содействия достижению и (или) поощрения достижения наилучших значений показателей деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (постановление Правительства РФ от 14 августа 2008 г. N 608).

В-третьих, разрабатываемые на регулярной основе рейтинги регионов могут служить дополнительным информационно-методическим обеспечением для Правительства Российской Федерации в оценке социально-экономического развития регионов. Дело в том, что в соответствии с указом Президента РФ от 28 июня 2007 года №825 «Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации» губернаторы обязаны до 1 мая представлять в Правительство РФ отчеты о проделанной работе за прошедший календарный год. В этом смысле рейтинги могут стать дополнительной сравнительной оценкой результативности региональных администраций в области развития жилищной сферы.

Жилищные рынки регионов, занявших низкие места в рейтинге, должны быть изучены подробнее на предмет выявления недоработок со стороны администрации соответствующих субъектов РФ, а также органов местного самоуправления. В случае систематического воспроизводства негативной ситуации в жилищной сфере региона, выявленной по результатам анализа динамики его рейтинговых оценок за 2-3 года, возможны определенные организационные выводы в отношении должностных лиц органов исполнительной власти субъекта РФ.

В-четвертых, методика рейтингования может быть использована Министерством регионального развития Российской Федерации для оценки степени однородного развития жилищной сферы регионов страны и разработке предложений по корректировке жилищной политики в региональном аспекте.

* * *

Работа выполнена по гранту Президента Российской Федерации для государственной поддержки молодых российских ученых (проект МК-440.2008.6).

 

Список использованных источников информации:

1. Гусев А.Б. Жилищное неравенство российских домашних хозяйств: естественный путь к сегрегации// http://urban-planet.org/article_26.html, 07.10.2009.

2. Gusev A.B. Housing Affordability Ranking of Russian Regions// http://urban-planet.org/grant_2_1.html, 21.02.2009.

3. Гусев А.Б. Региональный рейтинг доступности жилья - 2007// http://urban-planet.org/article_14.html, 03.11.2008.

4. Гусев А.Б. Ценовые пузыри на региональных рынках жилья// http://urban-planet.org/article_9.html, 17.07.2008.

5. Гусев А.Б. Разработка методики оценки доступности жилья с кредитом в России// http://urban-planet.org/article_11.html, 05.07.2008.

6. Гусев А.Б. Доступность жилья в России и за рубежом: сравнительный анализ// http://urban-planet.org/article_8.html, 07.06.2008.

7. www.rost.ru - официальный Интернет-сайт Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

8. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2008. Стат. сб. / Росстат. - М., 2008.